Bagaimana Membeli Rumah Lebih Murah 50% dari Harga Pasar

Anda sedang mencari rumah tinggal? Atau ingin mencari rumah untuk investasi lalu dijual kembali dengan harga yang lebih tinggi? Sepertinya anda perlu membaca artikel ini hingga tuntas.

Membeli asset baik rumah, ruko, rumah kost, gudang atau apapun lazimnya adalah bertemu dengan penjual langsung atau sekarang banyak orang mencari di situs jual beli. Beruntung jika penjual sedang butuh uang, anda bisa mendapatkan harga rumah jauh lebih murah dari harga pada umumnya. Tetapi taukah anda jika ada alternatif lain? ... Bank. Ya bank tempat anda melakukan transaksi sehari-hari ternyata menjual rumah. Koq bisa? Biasanya bank menjual rumah yang berasal dari kreditur macet atau tidak mampu melunasi hutangnya. Jadi bank membutuhkan orang yang mau membeli assetnya untuk mengurangi kredit macet (Non Performing Loan/NPL), tujuannya agar laporan keuangan bank terlihat baik oleh Otoritas Jasa Keuangan dan Bank Indonesia.

Asset yang dijual bank bermacam-macam, mulai dari tanah kosong, rumah, ruko, gedung, rumah kost, kontrakan, motor, mobil, mesin dll. Tetapi pada artikel ini dibatasi hanya pada asset rumah dan ruko saja.

Ada berbagai macam cara bank melepas asset kredit macetnya:

1. Jual sukarela yaitu anda dipertemukan langsung dengan debiturnya yang mengalami masalah terhadap cicilannya dan si debitur dengan “sukarela” menjual kepada anda (Saya kasih tanda kutip karena ada sedikit keterpaksaan, kalau tidak terpaksa ya tidak akan dijual :p).


2. Cessie yaitu mengalihkan hak tagih kepada seseorang yang membeli cessie dari bank. Diawal Ani meminjam uang kepada bank:
   
   Bank (Kreditur) ↔ Ani (Debitur)
   Ketika Ani tidak sanggup membayar cicilan bulanannya, Bank menjual hak tagihnya kepada Budi. Sehingga segala macam pembayaran dari Ani menjadi hak budi
   
   Bank (Kreditur) ↔ Budi (Pembeli Cessie) ↔ Ani (Debitur)
   
   Biasanya bank menjual cessie ketika kreditnya terdapat berbagai masalah yang tidak dapat diselesaikan sendiri oleh bank, seperti contoh: pengikatan atas jaminan Ani tidak sempurna (tidak ada pemasangan Hak Tanggungan), jaminan Ani sudah dilelang berkali-kali tetapi tidak laku, jaminan dikuasai oleh pihak ke 3 karena Ani memiliki hutang piutang ke pihak lain, dll. Margin keuntungan atas penjualan cessie biasanya sangat tinggi tetapi resikonya juga tinggi. Jika anda tidak memilliki pengetahuan yang sangat baik mengenai pengikatan dan takut menghadapi pihak ke 3 sebaiknya jangan pernah membeli cessie bank.


3. Lelang adalah menjual asset debitur kepada penawar tertinggi. Lelang bank umumnya melalui Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL). Lelang pada saat artikel ini ditulis sudah melalui mekanisme e-lelang yaitu lelang cukup dengan mengakses web ataupun apps di handphone anda ( www.lelang.go.id ). E-lelang sangat membantu bagi orang yang sibuk dan mengurangi “permainan” dalam lelang itu sendiri. E-lelang sendiri mulai ramai sekitar tahun 2017.

Pada sub bab selanjutnya akan dibahas detail mengenai tips dan trik membeli lewat lelang. Selain 3 poin diatas, masih ada 2 cara lagi bagi bank untuk melepas asset-asset kredit macetnya yaitu: Subrogasi dan AYDA (Aktiva Yang Diambil Alih). Penjualan asset melalui mekanisme Subrogasi dan AYDA jarang dilakukan dan memerlukan usaha lebih untuk membelinya dengan aman.

Yang akan dibahas lebih lanjut adalah membeli asset melalui lelang. Sedangkan jual sukarela sangat mudah, seperti transaksi jual beli umum. Sedangkan cessie tidak disarankan bagi pemula karena memerlukan keahlian dalam menguasai asset secara sah.

Tips dan Trik Membeli Asset (Rumah dan Ruko) Melalui E-Lelang

Sebelum membeli asset melalui lelang, anda harus mengetahui bahwa bank menjual assetnya melalui lelang tujuannya adalah untuk mengurangi kredit macetnya. Struktur kredit pada bank umumnya terbentuk dari 3 yaitu:

Kredit = Hutang Pokok + Bunga/Margin + Denda Keterlambatan

Ketika terjadi kredit macet, bank pasti menginginkan uangnya kembali seluruhnya berikut bunga ditambah denda keterlambatan. Setelah mengerti konsep dasar lelang, berikutnya adalah tips dan trik membeli asset lewat e-lelang:

1. Cari rumah yang dekat dengan lokasi tempat tinggal anda agar memudahkan untuk survey. Survey diperlukan untuk melihat kondisi rumah apakah ada yang menempati atau tidak? Apakah rumah tersebut memerlukan perbaikan? Apakah harga yang ditawarkan bank mahal atau murah? Apakah lokasinya bagus untuk ditinggali atau buat usaha?


2. Bagaimana jika ada yang menempati asset tersebut? Bicarakan baik-baik bahwa anda adalah calon pemenang lelang, jika orang yang menempati asset itu sukarela untuk meninggalkan rumah tersebut atau meminta kompensasi yang wajar, silahkan lanjut lelang. Jika tidak mau meninggalkan rumah tersebut, sebaiknya anda cari rumah lelang yang lain karena untuk “mengusirnya” anda memerlukan ketetapan pengadilan
   
   
3. Cek kelengkapan surat atas asset tersebut. Asset berbentuk rumah atau ruko dokumen standar yang harus anda terima dari bank adalah:
   • Sertifikat
   • IMB
   • PBB
   Saat anda sudah menang lelang ada dokumen tambahan yang anda harus terima:
• Risalah lelang dari pejabat lelang KPKNL
• Surat Roya dari bank


4. Kapan saat yang tepat untuk membeli asset lelang dari bank?
   Lelang bank terjadi setiap hari tetapi paling banyak lelang asset terjadi sekitar Bulan Mei – Juni dan Bulan November – Desember. Hal ini terjadi karena saat tengah tahun dan akhir tahun, bank membuat laporan keuangan yang disajikan ke publik. Kredit-kredit macet akan sesegera mungkin “dihilangkan” pada bulan Juni dan Desember untuk diubah menjadi keuntungan bank.


5. Apakah setiap asset yang dilelang pasti murah?
   Belum tentu, ingat bahwa bank menginginkan uangnya kembali yaitu hutang pokok debitur ditambah margin keuntungan berikut dengan denda keterlambatannya. Hal ini berlaku pada lelang pertama kali, saat lelang pertama kali asset dilelang dengan harga pasar
   
   Ketika tidak laku maka bank akan melakukan lelang ke-2, pada tahap ini biasanya harga akan turun sekitar 20-25%. Di lelang ke-2 bank mengharapkan mendapat hutang pokok nasabah dan sebagian margin keuntungannya kembali
   
   Ketika lelang ke 2 tidak laku maka bank akan melakukan lelang ke 3. Pada tahap ini bank sudah tidak mengharapkan margin keuntungan, yang penting kembali hutang pokoknya saja. Oleh karena itu harga di lelang ke-3 bisa turun sampai 50% bahkan lebih.
   
   Berdasarkan pengalaman penulis, pada bank pemerintah harga lelang tidak boleh dibawah harga hutang pokok, tetapi pada bank swasta masih memungkinkan lelang dibawah harga hutang pokok nasabah. 


6. Bagaimana mengetahui asset tersebut itu murah? Paling sesuai adalah melakukan penilaian dengan appraisal, tetapi hal ini memerlukan tambahan biaya dan waktu. Cara paling mudah adalah melalui google. Silahkan ketik:
   
   Jual <ruko atau rumah> <nama jalan asset yang dilelang> <nama daerah>
   
   Contoh diketik pada google: Jual ruko jalan veteran bekasi Hasilnya adalah: 




Silahkan cari yang lokasi dan luasnya mirip dengan asset yang mau anda beli. Harga acuan ini dapat anda gunakan untuk memperkirakan harga asset yang mau anda beli.


7. Berapa biaya yang harus dikeluarkan jika anda ditetapkan sebagai pemenang lelang?
• Biaya BPHTB 5%
• Biaya administrasi lelang 2%
• PBB tertunggak (biasanya asset lelang sudah tidak dibayarkan PBB nya oleh pemilik)
• Biaya balik nama sertifikat


Tambahan biaya yang harus anda cadangkan adalah 9-10% dari harga lelang.

Anda tertarik untuk memulai lelang?